新农村 新文化 新征程 新发展|民宿乡村用地的8种办法和6种模式


2021-01-14 作者: 新社汇官方平台

近日,中央农办、农业农村部批复了全国104个县(市、区)和3个设区市为新一轮农村宅基地改革试点地区,试点期限为2020年—2022年。结合新的政策,宅基地新改后,民宿的发展将迎来一些新的变化和机遇,主要有8类可用土地和6种土地开发模式。

结合新的政策,我们来看看,宅基地新改后,民宿的发展将迎来哪些新的变化和机遇?

图:静花缘精品民宿小院·妙峰小筑

宅基地改革

一:开展农民住房财产权抵押贷款试点。

2015年以来,人民银行牵头在天津市蓟州区等59个县(市、区)开展农民住房财产权抵押贷款试点,指导各试点地区完善确权登记颁证、交易流转平台搭建、价值评估体系、抵押物处置机制建设等配套措施,加强金融产品和服务方式创新,支持实现农民住房财产权。

根据人民银行统计,截至2018年末,试点地区农民住房财产权抵押贷款余额为306亿元,同比增长41.6%,累计发放575亿元。

二:盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。

《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确,城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标,以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地,重点支持返乡下乡人员创业创新。

三:有序实施城乡建设用地增减挂钩政策。

从2005年起,国土资源部按照国家有关规定,探索开展城乡建设用地增减挂钩试点,将农村闲置、散乱的宅基地等建设用地整理腾退,节约的建设用地,优先用于农民新居、农村基础设施和公共设施建设以及农村产业发展用地。

下一步,将会同有关部门,结合新一轮农村宅基地制度改革试点,在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下,探索赋予农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资功能。

同时,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。

图:静花缘精品民宿小院·梦回古道

可民宿开发的8大土地类型

按照现行的土地类型划分和物业,列举出以下几类符合民宿开发的土地类型。

第一类 国有的商业服务业用地。尤其是直接约定的酒店、旅馆业的用地最为符合民宿建设用地。

第二类 居住用地,包括集体的宅基地、国有商品房住宅。目前在国内民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿经营”,虽然自有的宅基地不允许经营,但目前国家政策默许此类用地用于民宿建设。

第三类 有文物保护价值的古建筑。乡村里一些存量的房屋,本身带有文物价值,我们开办民宿目的在于在有限的合理的开发内,让这个文物更加具有价值。

第四类 独立工矿用地。独立的厂区、采矿区,这些土地属于国有的建设用地,用于开发民宿,可以提升其价值。

第五类 公共公益设施用地。包括:乡村学校、医院、乡镇村的办公楼等,都可以用来开发民宿。

第六类 风景名胜设施用地。在我国的土地规划上,有专门的这一类土地用途划分,也可用于建设民宿。

第七类 国有未利用地和集体的四荒地。这类用地并未规划其用途,但是国家目前的政策是鼓励和支持将这一类未利用地用于开展乡村的旅游、民宿来开发。

第八类 耕地、旱地、果园等。这类土地虽然不能用于建房子,但是比起我们基本农田的保护程度要低一些,可以用于民宿的景观、养殖、停车场等一类配套的项目。

图:静花缘品牌系列精品民宿小院

6大用地模式

模式一:利用闲置民房、宅基地/空心村活化

北京山里寒舍,项目在2015年开发,在北京与河北省交界处密云县干峪沟村,开发商与村民合作,将闲置的30套民房及一万多亩闲置地开发成民宿群,带有鲜明的风格,成为当时引领乡村产业振兴的典范。

利用乡村闲置公共公益设施(旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等)开发

广东惠州禾肚里稻田酒店,利用闲置的村小学,与村小组签订合作协议,从2016年开发,投资2千多万,打造了一个真正意义上具有网红性质的民宿项目。

模式三:特殊的老旧厂房(造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等)的开发

此类模式开发中的这些厂房属于国有、权属单一,在开发的合法合规性方面问题不大,但可能会涉及到原厂员工的安置等问题,对于开发商的资金实力会比较高,由于这类资源特点鲜明,可改造为艺术、文创风格民宿集群。比如,东莞东江水泥厂、广州南沙鱼窝头糖厂、惠州啤酒厂。

模式四:集体经营性建设用地入市试点(成都多利农庄)

成都郫县多利农庄是中国都市有机农业第一品牌,3万亩基地,近千家企业会员,10多万家庭会员,目前已经成为中国田园综合体的样板。

模式五:点状供地模式

在国家乡村振兴中着重提到的,其核心是按照建筑物和构筑物占地面积点状供地,按照建多少,转多少,增多少的原则,点状报批,按规划用地的用途,灵活的点状用地。

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

模式六——片状供地:国有建设用地招拍挂(文旅商街新建民宿集群)

民宿主可以买、租或合作分利开发商已建成的物业。

长沙铜官窑项目,依托遗址公园,新华联投资,总投资100亿,总建面110万平米,已引入19家民宿客栈。国有建设用地来片状用地,发展民宿,就彻底解决了民宿用地的产权问题,但是大家需要注意,这种方式其用地成本和物业成本会比较大。

宅基地管理制度改革为乡村民宿发展提供了新机遇。农村许多地区都在深入推进用地方式改革,积极引导农村闲置住宅、废弃矿山、旧厂房等发展乡村民宿等新业态,乡村建设将为共享住宿平台带来重要机遇。(版权声明:以上文字来源于 乡村振兴战略规划,文中配图出自静花缘品牌精品民宿小院,版权归原作者所有,文中观点为作者独立观点,仅用于学习交流,若有来源标注错误或侵权,请与之联系,将及时更正、删除。)

【一】时机来临,2021未来在地方经济,以IP活动+文化+科技+传媒+产标立体服务“1+5”模式赋能乡村振兴。

2021年是“十四五”的开局年,“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。

2020年10月29日中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》这标志着我国进入全面建成小康社会,开启全面建设社会主义现代化国家新征程。

在新征程中,《建议》明确规定和指出要优先发展农业农村,全面推进乡村振兴。坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重,走中国特色社会主义乡村振兴道路,全面实施乡村振兴战略,强化以工补农、以城带乡,推动形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系,加快农业农村现代化。

从乡村振兴发展层面看,推动一二三产融合发展,有助于进一步推动农业产业化、专业化发展,让农村更加美丽,农民生活更加富足。一二三产业融合发展是乡村振兴战略的主要抓手,要通过打造农业新产业、新业态、新模式,来延伸农业产业链,进而实现农业、农产品加工业、农村服务业的融合。未来,乡村旅游与三产融合的方式将成为乡村振兴战略的重要抓手。

袁帅:“IP活动+文化+科技+传媒+产能标准”立体服务的“ 1+5”运作模式

【二】产业互联网发展,信息技术赋能乡村振兴,服务数字新农村需要SbBC商业运营模式。

S:提供在线化、标准化、智能化的80%标准服务/产品

b:当地城市服务商或者分公司、办事处,链接当地的G政府、B企业,并提供20%非标的个性化服务

B:当地的G政府、B企业,如何给他们好的服务产品,提供价值服务,获得盈利的同时,从而获得C

C:城市内消费者,用户

SbBC模式建立在线化、标准化智能化的平台S,通过b服务商/分公司,基于区域内G政府/B企业的痛点,提供价值服务/产品,从而获得用户C,形成用户C长期持续的消费。然后再携用户C反向服务G政府/B企业,形成长期持续的服务价值。

【三】未来,在地方,在乡村,在新征程时期的村城联动,双流双辅发展。

文化和旅游部、国家发展改革委、商务部等十部门于2020年11月30日联合印发《关于深化“互联网+旅游”推动旅游业高质量发展的意见》,提出鼓励引导云旅游、云演艺、云娱乐、云直播、云展览等新业态发展,培育“网络体验+消费”新模式。

《意见》指出,要推进乡村旅游资源和产品数字化建设,打造一批全国智慧旅游示范村镇。支持旅游景区运用数字技术充分展示特色文化内涵,积极打造数字博物馆、数字展览馆等,提升旅游体验。鼓励旅游景区、旅游饭店、博物馆等与互联网服务平台合作建设网上旗舰店,实现门票在线预订、旅游信息展示、会员管理、优惠券团购、文化和旅游创意产品销售等方面功能。

同时,《意见》鼓励以产品和内容为载体开展业态融合创新,支持建设一批旅游营销创新基地,孵化一批具有较高传播力和影响力的旅游品牌。引导云旅游、云演艺、云娱乐、云直播、云展览等新业态发展,培育“网络体验+消费”新模式。

2021年恰逢十四五规划发展的开局之年, 同时也是我党建党100周年。建设实施推进落实围绕“一村(镇)”为基础核心,通过SbBC商业模式设计配以“IP活动+文化+科技+传媒+产能标准”立体服务的“ 1+5”运作模式,强化绿色导向、标准引领和质量保证,健全城乡融合发展机制,村(镇)城联动,双向流动,增强农业农村发展活力。

从十四五开局到2035,全国范围内,一线城市,超二线城市均将围绕地方实际情况结合,布局“新农村包围城市”,村城联动,双向流通,实现新时代特色的村城同步互辅发展路径!以乡(镇)产能为底层依托,数字科技技术为辅助,文化传媒为加持,推动农村一二三产业融合发展,丰富乡村经济业态,拓展农民增收空间,落地推进“新农村包围城市”,在提高地区科技文化素质的同时推动乡村科技型人才振兴,在实现脱贫的基础上,进一步创富。


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